> Энциклопедический словарь Гранат, страница 207 > Землевладелец предоставляет арендатору в пользование землю

Землевладелец предоставляет арендатору в пользование землю

Землевладелец предоставляет арендатору в пользование землю; что касается до необходимого для обработки земли и ведения сельского хозяйства капитала, то таковой, при рациональной постановке арендного хозяйства, доставляется самим арендатором. Но, если на арендуемой земле были известные постройки и хозяйственные сооружения, то при сдаче земли в аренду они естественно переходят в пользование арендатора. Если арендатор при аренде получает от землевладельца и большую или меньшую часть сельскохозяйственного инвентаря, то это стесняет свободу организации сельскохозяйственного предприятия арендатором и потому является обстоятельством, неблагоприятным для развития наибольшей производительности труда. При бедности арендатора такое снабжение его инвентарем со стороны землевладельца может, однако, быть необходимым.

Арендная плата может вноситься или деньгами или продуктами и услугами. В настоящее время, соответственно общему характеру денежного хозяйства, все более распространяется денежная аренда. Однако, и натуральная аренда далеко не исчезла. Особенно развита во многих более отсталых странах т. наз. половническая аренда, сущность которой заключается в том, что арендатор обязуется уплачивать землевладельцу, в виде арендной платы, определенную часть собранного им сельскохозяйственного продукта. Половничество невыгодно в том отношении, что оно имеет тенденцию поддерживать экстенсивное хозяйство, так как при интенсивном хозяйстве трудовая стоимость единицы продукта выше. Тем не менее, при слабом развитии в стране денежного хозяйства и при аренде для продовольственных целей половничество держится очень упорно.

Вплоть до прошлого столетия половничество было самой распространенной формой мелкой аренды в средней и южной Европе. По словам Артура Юнга, во франции накануне революции только В6—1/7 арендаторов платили денежную аренду, все же прочие были половниками. В 1872 г. во франции было уже только 323.785 половников и 711.160 арендаторов, плативших денежную аренду. В Иита-лии половничество сохранилось более, и еще в 1871 г. в этой стране считалось 1.503.476 половников.

При половничестве землевладелец нередко поставляет арендатору и весь сельскохозяйственный инвентарь, кроме некоторых самых простых орудий, арендатор же вносит в сельскохозяйственное предприятие только свой труд. Таким образом, половническая аренда может быть рассматриваема и как особый вид натуральной заработной платы. Величина доли, получаемой землевладельцем, определяется, естественно, местными условиями, и может быть как больше, так и меньше половины продукта. Половничество резко осуждалось прогрессивными экономистами конца XVIII века, видевшими в этой натуральной аренде одну из важных причин отсталого состояния французского земледелия по сравнению с земледелием в Англии, где уже в то время господствовала денежная аренда. И действительно, половничество, как сказано, не благоприятствует повышению производительности труда и препятствует переходу к более интенсивным системам хозяйства. Однако, половничество встретило горячого защитника в лице Сисмонди, который именно этой системе хозяйства приписывал сравнительное благосостояние французского и итальянского земледельца. Спор этот разрешается признанием, что половничество и денежная аренда соответствуют различным стадиям развития народного хозяйства. При малоразвитом денежном хозяйстве половничество составляет нередко единственно возможную систему аренды. Кроме того, не нужно-упускать из виду, что замена половничества денежной арендой обычно равносильна вытеснению мелкой аренды для продовольственных целей более крупной капиталистической арендой. Место земледельца, вкладывающого в сельское хозяйство свой труд, заступает фермер-капиталист, для которого сельское хозяйство служит-источником получения прибыли на вкладываемый капитал. Именно этим и объясняется устойчивость половничества, несмотря на его техническую нерациональность: половник может довольствоваться гораздо меньшим чистым доходом, чем фермер-капиталист, который сверх заработной платы своим рабочим должен получить еще и чистую прибыль на. капитал.

Особую форму аренды представляет собой так называется вечнонаследственная аренда. При вечнонаследственной аренде, аренда не может быть прекращена волей землевладельца, и арендуемый участок земли остается в постоянном арендном пользовании арендатора, пока этот последний исправно выполняет свои обязательства; в случае смерти арендатора арендное право переходит к его наследнику. Арендная плата или определяется раз навсегда фиксированной денежной суммой или изменяется в зависимости от цены сельскохозяйственных продуктов.

Положение арендатора на вечнонаследственном праве приближается к положению собственника. Эта форма аренды в прежнее время имела широкое распространение, но теперь почти исчезла. Законодательство большинства европейских стран постаралось о превращении наследственной аренды в частную собственность, а заключение новых договоров о вечнонаследственной аренде было запрещено.

Такое отношение правительственной власти к институту вечнонаследственной аренды объяснялось тем, что с этим институтом соединялись некоторые права землевладельца, напоминавшия о крепостном праве. Так, землевладелец имел во многих случах право требовать от своего арендатора известных личных услуг, арендатор не мог продавать свое арендное право другому лицу или закладывать его; с другой стороны, арендатор имел во многих случаях право пользоваться выпасом на земле владельца, собирать хворост и так далее, что для землевладельца с течением времени могло оказаться очень обременительным. Поэтому землевладельцы тяготились этими отношениями и охотно шли на превращение вечнонаследственной аренды в частную собственность арендатора.

Однако, в настоящее время многие германские экономисты признали, что, уничтожив институт вечнонаследственной аренды, правительство поступило неблагоразумно. Наследственные арендаторы образовывали собой особенно устойчивую группу земледельцев, которой не грозила опасность потери земли, и в то же время, при наличности этого института, для земледельческих рабочих облегчалось устройство своего самостоятельного хозяйства, для чего не требовалось затрачивать крупной суммы денег на покупку земли, а было достаточно взять на себя обязательство ежегодно уплачивать землевладельцу определенную ренту. По мнению фон-дер-Гольца, институт вечнонаследственной аренды заслуживал бы восстановления в Германии, при соблюдении, однако, следующих четырех условий: 1) наследственные арендаторы должны быть, по возможности,

также свободны в распоряжении своим земельным участком, как частные собственники; 2) производимия ими мелиорации должны всецело доставаться им или их наследникам; 3) ограничения права вечнонаследственных арендаторов распоряжаться их земельным участком должно допускаться только в случае черезмерного обременения земельного участка долгами, его продажи или разделения или же очевидного ухудшения; 4) наследственному арендатору должно быть предоставлено право пользования ростом земельной ренты, путем назначения арендной платы не в неизменной денежной сумме, а в известном количестве хлеба, причем от времени до времени денежная рента должна изменяться в соответствии с изменением цены хлеба.

В соответствии с этими требованиями, наследственному арендатору должно быть предоставлено, по мнению названного экономиста, право закладывать свой земельный участок, но лишь до известных пределов, например, до половины его ценности. Продажа земельного участка в вечнонаследственной аренде может быть в некоторых случаях (при больших размерах участка) также предоставлена усмотрению арендатора, при меньших же размерах участка, когда этот институт вводится землевладельцем для снабжения своего имения достаточным контингентом рабочих, допускаться лишь с согласия землевладельца. Напротив, продажа части земельного участка не должна быть разрешаема без согласия землевладельца; точно также такое согласие должно требоваться при раздроблении земельного участка путем перехода его к наследникам. Если земельный участок ухудшается его арендатором, то землевладельцу должно быть предоставлено право, при соблюдении известных условий, потребовать отказа арендатора от продолжения аренды.

В новейшее время прусское правительство ввело в ограниченных размерах этот институт для некоторых специальных целей. А именно, в целях борьбы с полонизацией восточных провинций Пруссии, законом 1886 г. было разрешено, чтобы польские имения, приобретаемия прусскими колонизационными комиссиями в этих провинциях, не только продавались немецким земледельцам, но и отдавались им в вечнонаследственное пользование под условием уплаты определенной денежной ренты. Имение становится в таком случае, по терминологии закона, рентным имением. Рентные имения могут быть выкупаемы у государства в полную собственность владельцами, но лишь с согласия обеих сторон; выкупная сумма не должна превосходить двадцатипятикратной ренты. Законами 1890 и 1891 гг. учреждение рентных имений было допущено во всей Пруссии.

По словам Нассф, „вечнонаслед-ственноф пользование чужой землей есть лучший способ добиться образования мелких хозяйств при существовании крупного землевладения“. В настоящее время этот институт имеет широкое распространение только в очень немногих районах Европы—в Пикардии и Бретани во франции, в Португалии, в Голландии, северной Италии и немногих уголках северной Германии. Покойный Карышев, исследовавший этот институт там, где он еще сохранился, оценивал его очень благоприятно. „Нельзя,—говорит он,— не признать большой ошибкой новейших законодательств всего центра Европы запрещение вступать вновь в вечнонаследственный договор по найму земли Роль вечнонаследственного найма земли имеет, конечно, свои строго определенные рамки, но она в то же время крайне серьезна. Такая аренда безусловно может взять на себя более правильное распределение земельной собственности страны. Она может служить весьма существенно подъему общого благосостояния населения“.

По своим целям аренда земли может иметь в виду или получение прибыли на затрачиваемый арендатором капитал или же поддержание существования арендатора. В первом случае мы имеем перед собой капиталистическую аренду, во втором—продовольственную. Общия условия той и другой аренды существенно различны, как различны и факторы, определяющие высоту арендной платы.

Арендная плата при условии капиталистической аренды (оставляя в стороне плату за получаемый арендатором от землевладельца капитал в виде построек, инвентаря и тому подобное.) более или менее соответствует дифференциальной земельной ренте. Напротив, арендная плата при продовольственной аренде может подыматься (и обычно подымается) значительно выше дифференциальной земельной ренты. Так как арендатор арендует в этом случае отнюдь не ради прибыли, то естественно, что арендная плата может поглощать всю прибыль на вложенный в землю капитал. Но этого мало. Если нужда мелкого арендатора в земле очень велика, то арендная плата за землю может поглотить и значительную часть его заработной платы. Арендатор может урезывать оплату своего труда, лишь бы получить в аренду участок земли, без которого он не может обойтись. Особенно тяжелы условия продовольственной аренды в том случае, когда арендатор лишен своей земли или имеет ея недостаточно для своего пропитания и в то же время лишен возможности найти другой источник для заработка, кроме аренды земли. Классическими странами продовольственной аренды являются Россия и Ирландия.

Что касается до арендного законодательства, то в этом отношении имеет особое значение введение принципа вознаграждения арендатора за все сделанные им и неиспользованные улучшения арендованного имения. Главным недостатком аренды является то, что арендатор не имеет мотивов в такой степени улучшать имение, подымать его производительность, как собственник. Принцип вознаграждения арендатора за сделанные им мелиорации в значительной степени уничтожает эту невыгодную сторону аренды. Англия, которая является классической страной капиталистической аренды, уже давнопризнала этот принцип. В настоящее время арендные отношения в Англии регулируются, главным образом, двумя законами—1875 и 1883 гг. Закон 1875 г. впервые установил основные правила вознаграждения арендатора за мелиорации. Закон этот исходит из трех принципиальных оснований: 1) основой дляразсчета вознаграждения, следуемого фермеру, должны быть действительные затраты фермера; 2) всякая мелиорация должна быть признана по истечении соответствующого срока использованной фермером; 3) размер вознаграждения, следуемого фермеру, должен быть тем ниже, чем больший срок прошел со времени произведения мелиорации. Закон признает затраты на дренаж, насаждения и другия мелиорации постоянного характера использованными в 20-летний срок; для получения вознаграждения за эти мелиорации, фермер должен получить письменное согласие землевладельца на производство их. Для мергелевания, известкования почвы и других прочных мелиораций закон устанавливает семилетний срок использования; для получения вознаграждения за эти улучшения, от фермера требуется только письменное заявление землевладельцу, сделанное до начала этих работ. Наконец, срок использования временных мелиораций определяется в два года, и за них фермер имеет право получить вознаграждение лишь в том случае, если по исполнении их он не снял урожая той части арендуемой земли, на которой произведена мелиорация.

Вместе с тем, и землевладельцу предоставлено право требовать вознаграждения от фермера в случае ухудшения фермером арендованного имения.

На практике, закон 1875 г. не получил большого- значения, так как для применения его требовалось согласие в каждом отдельном случае обеих договаривающихся сторон, как землевладельцев, так и арендаторов, а землевладельцы, естественно, были мало склонны к ограничению своих прав. Поэтомубыл издан в замену закона 1875 г. новый в 1883 г. Вместо основноге правила прежнего закона, что в основу вычисления вознаграждения, следуемого фермеру, полагаются произведенные последним затраты, новый закон устанавливает, что в основании этого рассчета должны быть положены значение и цена мелиораций в момент окончания аренды. Вознаграждение, получаемое фермером, должно быть равно той ценности, которую он прибавил к имению; но, конечно, прирост ценности имения, обусловленный причинами, не зависевшими от арендатора, в этот раз-счетъне входят. Затем, новый закон лишил договаривающияся стороны права, предоставленного прежним законом — отказываться от применения к их договору общого арендного закона; но и новый закон допускает, в известных границах, ограничения его применения к данной сделке в случае желания сторон. По отношению к условиям вознаграждения фермера новый закон установил следующия положения. Размер вознаграждения за улучшения может быть установлен заранее, в самом арендном договоре, взаимным соглашением сторон, но вознаграждение ни в каком случае не моясет быть фиктивным, и фермер всегда сохраняет за собой право обратиться в суд для установления размера вознаграждения. Споры по этому поводу решаются третейским судом, организацию которого устанавливает закон. Последующие английские арендные законы 1890,1895 и 1900 гг. расширили область применения закона 1883 г., но принципиально его не изменили. Об ирландском арендном законодательстве, ознаменовавшем собой крупнейшую перемену во всей системе землевладения этой страны и далеко вышедшем за пределы только арендных отношений, см. в отд. IV.

IV. Новейшая земельная политика. Если в прелснее время земельная политика большинства европейских государств имела своей важнейшей целью укрепление позиции крупного землевладения, то для новейшого времени характерен резкий поворот в.

этом отношении. Защита именно мелкого, крестьянского землевладения становится во многих государствах задачей земельной политики. Объясняется это, с одной стороны, увеличением политического влияния народных масс и, вследствие этого, более демократическим характером современной экономической политики вообще. С другой же стороны, рост социализма и опасения, внушаемия этим ростом имущим классам, побудили их ценить крестьянство, как консервативную силу, и опасаться пролетаризации крестьянства. Наконец, известную роль в этом повороте земельной политики следует приписать и тому обстоятельству, что, как было указано, крупное землевладение само заинтересовано в сохранении крестьянства, как рабочого рынка для крупного сельского хозяйства.

Наиболее глубоко захватывающия меры земельной политики были предприняты за последния десятилетия в Соединенном королевстве, которое вообще стоит впереди всей остальной Европы по смелости и широкому размаху своей социальной политики. Соединенное королевство является тем государством, в котором крупное землевладение достигло своего наибольшого развития, причем сосредоточение земли в руках крупных собственников произошло, как было указано, путем политического насилия. И именно в Соединенном королевстве в последнее время делаются самые решительные шаги для восстановления крестьянского землевладения при помощи соответствующих законодательных актов.

Аграрное законодательство в Ирландии идет этим путем уже в течение нескольких десятилетий. Ирландия—страна крупного землевладения и мелкого крестьянского хозяйства. Земля сдается в аренду не фермерам-капиталистам, как это обычно в Англии, а мелким арендаторам, снимающим землю для своего прокормления. Регулирование арендных отношений и стало первой целью ирландского аграрного законодательства,

Это регулирование черезвычайно облегчалось тем, что в одной провинции этой страны — и, притом, в наиболее зажиточной, Ольстере,—оно практиковалось издавна без всякого закона, как одна из форм обычного права.

, Ольстерское обычное фермерское право слагалось из следующих элементов. Во-первых, признавалось, что арендная плата землевладельцу не должна определяться конкуренцией арендаторов, но и не должна превышать тоии цены, которую фермер может уплатить без ущерба для своего среднего заработка. Ольстерское право требовало „справедливой“ арендной платы, т. е. такой, которая не была бы обременительна для арендатора. Повышение арендной платы допускалось лишь в том случае, если улучшались общия условия земледельческого хозяйства в стране, например, прочным образом повышались цены сельскохозяйственных продуктов. Но и в этом случае предполагалось, что землевладелец будет пользоваться своим правом с такой же умеренностью, какой он должен был руководствоваться при назначении первоначальной арендной платы. Во-вторых, ольстерское право не допускало произвольного лишения фермера его аренды: пока фермерисправно платил свою арендную плату, до тех пор он имел право сохранять в своих руках арендуемую землю. В-третьих, ольстерское право разрешало продажу фермером своего фермерского права третьему лицу, с согласия землевладельца. Но при этом, опять-таки, предполагалось, что землевладелец не в праве отказать в своем согласии без достаточных оснований, каковыми могла быть нравственная неблагонадежность лица, желающого взять ферму, его имущественная несостоятельность и т. и. причины.

Несмотря на свою юридическую неопределенность, ольстерское обычное фермерское право с полным успехом действовало в течение столетий и было одной из важных причин благосостояния ольстерских фермеров. И когда, в 50-х гг. прошлаговека, ольстерские землевладельцы стали делать попытки нарушить это старинное право, то среди фермеров возникло движение, поставившее своей целью законодательное распространение на всю Ирландию ольстерского права. Агитация эта, известная как агитация в пользу „трех ф“ (fair rent, fixity of tenure, free sale, t. e. справедливой ренты, прочности арендного договора и свободы продажи арендного права—к этим „трем ф“ и сводилось ольстерское право), достигла своей цели, и в 1881 г. английское правительство было принуждено провести в парламенте черезвычайно важный закон о регулировании арендных отношений в Ирландии.