> Энциклопедический словарь Гранат, страница 320 > Наем имуществ принадлежит к числу договоров

Наем имуществ принадлежит к числу договоров

Наем имуществ принадлежит к числу договоров, юридическая природа которых возбуждает с давних пор разногласия. В зависимостиот того, к какому роду прав—вещных или обязательственных—относить Н. и., стоит соответственное нормирование целого ряда связанных с ним отношений, например, право нанимателя на принудительную передачу ему предмета Н., право арендатора защищать свое владение и мн. др. Но центральной проблемой юридич. природы Н. и. является сохранение силы наемных договоров при переходе имущества к новому приобретателю, выступающему не универсальным преемником прежнего собственника. Проблема эта получила неточную, но популярную формулировку — „Kauf bricht Miete“— „Kauf bricht nicht Miete“. Важность этой проблемы объясняется черезвычайным распространением и большим социально-экономическим значением Н. и., особенно найма недвижимых имуществ, городских и сельских, откуда и необходимость придать ему известную устойчивость при переходах собственности. Обязательность соблюдения договора Н. и. новыми приобретателями этого имущества и пытаются обосновать вещным характером Н. и., т. е. вытекающим из него правом нанимателя на самое имущество независимо от того, кто является его собственником. Но такая конструкция Н. и. привела бы на практике к непреодолимым трудностям. Так, в частности, все вещные права на недвижимости вносятся в те или другия вотчинные книги. Но вносить в вотчинные книги всю массу договоров найма недвижимости нет возможности. Помимо практической неосуществимости такой записи (наем всякой квартиры, номера в гостинице, окна во время торжественной процессии и т. и.—все это должно было бы вноситься в книги), вотчинные книги утратили бы в этом случае необходимую для них наглядность. Къэтому надо добавить,что обязанности наймодавца состоят не только в передаче предмета найма (иногда эта передача и не имеет места), но и в предоставлении пользования имуществом на все время действия договора. Недостаточно поэтому, если, например, хозяин передает нанимателю квартиру,—он должен еще держать швей-

Дара, дворника, доставлять воду, газ и так далее При современном развитии городской жизни пользование квартирою нередко совершенно невозможно, если собственник не заботится о поддержании ея в годном для пользования состоянии. Несмотря па это, наем квартиры с отоплением, водой и так далее есть все-таки единый договор Н. и., а не Н. и. вместе с целым рядом других договоров (реш. Общ. Собр. 1888 г. 8 9, Гр. К. Д. 1902 г. № 36). Лишь в тех случаях, когда передается для пользования имущество без каких-либо побочных предоставлений, и притом на очень продолжительный срок, Н. и. может развиться в институт вещного права. Но тогда он перестает бытьН. и.: таково, например, право застройки. Все законодат., начиная с римск., относят Н. и. к разряду тгравъобязательственных.Только прусский ландрехт стоит, по мнению некоторых, на точке зрения вещного права. На самом деле и прусское право считает, в общем, Н. и. обязательственным правом, придавая ему вещный характер лишь в строго определенных случаях, например, когда он вносится в ипотечные книги. Поэтому и принятое в большинстве законодательств положение об обязательности договоров Н. и. для третьих приобретателей имеет значение изъятия из общих принципов обязательств. права, вызв. социально-эконом. соображениями. Русск. право относит Н. и. к „обязательствам по договорамъ11. Попытки конструировать этот договор, как вещное правоотношение, исходят и у нас из обязательности договоров Н. и. для новых приобретателей. Однако установленное в законе и судебной практике исключение лишь подтверждает правильность общей точки зрения. Обязательность договоров Н. и. для новых приобретателей выводится нашей практикой из ст. 514, 521, 535 и 1703, т. X, ч. 1 и ст. 1099 и 1100 Уст. гр. суд. Но, применяя ст. 521, т. X, ч. 1, как общее правило, Пр. Сен. имеет вт, виду лишь договоры Н. и. осуществившиеся (р. Гр. К. Д. 1868/771, 1869/882, 1870/1794, 1877/83, 1878/234, 1879/129, 1880/301, 1905/50). На нового .приобретателя имения переходит обязанность соблюдения договора лишь в том случае, если его предмет предоставлен нанимателю. Когда же имущество не предоставлено нанимателю,— потому ли, что не наступил срок действия договора, или собственник, в нарушение договора, не передал имущества панимателю, — новый собственник не обязывается к исполнению договора. Нанимателю остается только искать убытки со своего контрагента. Осуществление договоров Н. и. ставится условием обязательности их для новых приобретателей также § 571 герм. гр. ул. и ст. 1743 Code civil и др. кодексами. На целом ряде отношений практика Пр. Сен. выясняет обязательственный характер Н. и. И если какое-либо правоотношение, как, например, то, которое наступает при отчуждении предмета найма или при перемене его владельца, носит характер вещного права, то Сенат объясняет это не вещной природой Н.

и., а только исключительностью нормы, выраженной в законе. Н. и. называют еще арендой, прокатом, оброчным содержанием, кортомным содержанием, снятием и др. Из всех этих обозначений заслуживает особого внимания „аренда“. Наше право не знает различия между Н. и. и наймом плодоприносящих вещей (Miete — Pacht). Арендой называют паем всякой недвижимости, будь то сельское имение или квартира для жилья.

Законы гражданские не дают определения договора Н. и. Ст. 1691, т. X, ч. 1 указывает лишь на существенные принадлежности этого договора: предмет, срок и цгъну. Однако практика Пр. Сен. установила и определение Н. и. (р. Гр. К. Д. 1868/248, 1870/1893,1872/1141, 1873/158,1877/134, 1899/78 и др.) в смысле договора, по которому одна сторона предоставляет другой пользование определенным имуществом на срок, а другая платит за это пользование определенную цену. Наймодавец предоставляет именно пользование имуществом, а не имущество в пользование. Первое понятие шире,так как при найме может быть предостав. пользование, но не передано самое имущ., например, часть стены дома сдается для вывески как.-либо рекламы.

Предметом найма могут быть недвижимия и движимия имущества, а также приносящия доход права (смотрите проекты Гр. ул., I, ст. 248, II, ст. 293). Некоторые недвижимия имущества не подлежат отдаче в наем, например, майоратные земли (ст. 506 т. X, ч. 1). Существуют имущества, которые могут быть сдаваемы лишь с известными ограничениями, например, надельные земли. Из движимых имуществ также не все могут быть отдаваемы в наем, например, потребляемия вещи, пользование которыми состояло бы в их уничтожении, тогда как Н. и. есть пользование имуществом без повреждения его существа

Срок есть также необходимая принадлежность договора Н. и., так как „безсрочное пользование чужой вещью, соединенное с владением, равнялось бы праву собственности“ (р. Гр. К. Д. 1868 г. 248; см. также 1869 г. № 979, 1873 г. № 910). Срок может быть выражен: 1) определеннымднем, 2) целью договора, 3) местным обычаем и 4) определенным условием. Этот срок, по общему правилу, не должен превышать 36 лет (ст. 1692 т. X, ч. 1). Однако закон допускает и более продолжительные сроки (ст. 1693 т. X, ч. 1 и др.).

Третья необходимая принадлежность договора Н. и.—наемная плата—есть эквивалент пользования имуществом. Она может быть выражена как в деньгах, так и в других ценностях, например, в определенной части плодов с арендуемого участка (наем из полу или из доли), в личных услугах нанимателя, в возведении постройки на снятой земле (наем из выстройки, ст. 1697 т. X, ч. 1).

Форма договора Н. и. может быть словесной или письменной. Законодательства разнообразно нормируют ее. Русское право для найма движимостей довольствуется словесной формой, для недвижимости же требует письменной, иногда даже крепостной формы, допуская, однако, и здесь некоторые изъятия.

Сдавать имущество в наем может всякое дееспособное лицо непосредственно или, если оно недееспособно, то через представителей, и притом не только свое имущество,

Но и принадлежащее другому, если оно только находится во владении сдающого. Круг лиц, имеющих право нанимать имущества, именно недвижимыя, более узок: целый ряд ограничений по арендованию недвижимых имуществ установлен у нас для иностранцев,евреев и поляков.

Основная обязанность наймодавца состоит в предоставлении нанимателю пользования имуществом. Этим, в свою очередь,обусловлена обязанность поддержания имущества в годном для пользования состоянии на все время найма. Отсюда вытекает и дальнейшая обязанность наймодавца — отвечать за убытки, происшедшие вследствие скрытых или появившихся в течение найма недостатков имущества, производить ремонт, уплачивать налоги и повинности.

К обязанностям нанимателя принадлежит прежде всего уплата цены найма, Производится она, если не оговорено иного, по мер протечения договора, и притом, по общему правилу, в месте жительства наймодавца. Наниматель, кроме того, обязан пользоваться имуществом соответственно его назначению и отвечает за всякий вред, причиненный имуществу как им самим, так и его домашними, слугами, поднанимателями.

Литература: В. Умов, „Договор II. и. по римск. праву и новейшим иностранным законодат.“; II. Принтц, „Аренда земельных имуществъ“; А. II. Куницын, „О силе договора Н. и.“ („Жури. Мин. Юст.“, 1801, кн. 9); К. II. Змирлов, „Договор Н.

и. по нашим законамъ“ („Жури. гр. и уг. ир.“, 1884, кн. 2);-1.M. Долматова;иit, „Юридическая природа Н. и.“ („ИОрн-дич. Вести.“, 1913 г., кн. 3 у, В. Л.мВ. В. Исаченко, „Обязательства по договорамъ“, т. Н, ст. 1691—1712; курсы Мейера, Победоносцева, Анненкова, Шерипеневича; М. Mittelstein, „Die Miete nach dem Rechte des deulschen Reichs“.

А. Долматовский.